Todo lo que tienes que saber sobre el cambio de uso de local a vivienda

Nuevamente, el incremento del precio de la vivienda vuelve a propiciar en el panorama inmobiliario, la utilización de locales comerciales como viviendas. Resulta sorprendente que al paso por algunas calles de las grandes ciudades, lo que era una panadería, cafetería, tienda de ropa u otros establecimientos comerciales, ahora se hayan convertido en fachadas sin ningún tipo de cartel que indique se esté ejerciendo actividad comercial alguna.

Esto se debe en gran medida, a las facilidades de algunas corporaciones municipales a la hora de otorgar las licencias para la ejecución de obras destinadas al cambio de uso, de local comercial a vivienda.

¡PERO NO NOS VOLVAMOS LOCOS!

No, no es tan sencillo… Inicialmente, todo propietario de un local comercial que quiera cambiar su denominación (uso), deberá reunir unas condiciones mínimas de habitabilidad. Las condiciones mínimas de habitabilidad, vienen establecidas -por ley-, si bien, por delegación de competencias los ayuntamientos podrán, según su Plan General de Ordenación Urbanística, imposibilitar de forma absoluta el cambio por razones del tipo de suelo, o de ocupación poblacional en el distrito. Como norma general, este tipo de dificultades no son habituales, salvo que tu local se encuentre en medio de la Gran Vía…

SOY PROPIETARIO DE UN LOCAL O LO VOY A SER

En este caso, ¡enhorabuena!. Si eres propietario de un local comercial o estás pensando en invertir en uno, con la posterior intención de convertirlo a vivienda, debes saber que la revalorización de tu inmueble una vez realizado el cambio de uso, el precio del mismo puede verse incrementado en un 50 %.

Algunas de las cuestiones previas a tener en cuenta antes de realizar cualquier gestión, es la de comprobar que tu local reúne las condiciones mínimas necesarias de habitabilidad y salubridad, y estas dependerán de las exigencias del ayuntamiento al que corresponda.

• Superficie útil de más de 38 metros cuadrados, o 25 metros cuadrados si pretendes hacer un estudio (salón, cocina y habitación en la misma pieza habitable).
• Contar con una fachada de más de 3 metros.
• El local ha de estar “cota de rasante” (no podrá estar por debajo del nivel del suelo).
• Que en alguna de las piezas habitables donde se encuentre el hueco de luz y ventilación, se pueda inscribir un círculo de al menos 270 centímetros de diámetro.
• La altura mínima de las piezas habitables serán de 250 centímetros, al menos en el 75 % de su superficie, pudiéndose reducir a 220 centímetros en piezas no habitables.
• Disponer de huecos de iluminación natural los cuales, no tendrán una superficie inferior al 12 % de la superficie útil de la pieza habitable.

Estos son solo algunos de los requisitos que tu local debe reunir.

Por otro lado, si tu local es muy grande y piensas segregarlo, o bien es muy pequeño y pretendes anexarlo a otro, ten en cuenta para esto SÍ necesitaras la aprobación en junta de la Comunidad de Propietarios. En el caso que no existan alteraciones de la cuota de participación, modificación de elementos comunes o alguna otra causa, donde la Comunidad de Propietarios se vea afectada, no necesitaras la aprobación por parte de la Comunidad de Propietarios.

APARTAMENTOS TURÍSTICOS RENTABILIDAD ASEGURADA

Si además, estás pensando en una vez efectuado el cambio de uso, habilitarlo como apartamento turístico, deberías revisar la compatibilidad urbanística, puesto que el cambio de paradigma de los  ayuntamientos y debido a las molestias generadas a los vecinos de las comunidades por el ir y venir de los inquilinos a los apartamentos turísticos, algunos municipios estén impulsando en sus ordenanzas, que los apartamentos destinados a dar este servicio, cuenten con la condición de un acceso independiente o puerta directa a la calle. Esto hace que los locales se tornen una suculenta inversión para los que busquen dedicar su local a esta actividad.

LO TENGO CLARO

Si finalmente optas por explorar el camino de la inversión inmobiliaria, cuentas con el capital necesario para adquirir un local comercial, o ya lo tienes en propiedad, cuentas con el dinero necesario para acometer una reforma de importancia y tienes la paciencia suficiente para la obtención de las licencias urbanísticas necesarias, ya tienes casi todo el camino hecho. Ahora bien, para no perderte en los océanos de la burocracia administrativa y que todos los trámites lleguen a buen puerto, consulta un despacho de arquitectura, no sólo antes de iniciar el periplo. Déjate asesorar por expertos en la materia, pues en lo relativo a urbanismo, los ayuntamientos gozan con un Régimen Sancionador ante el que alegar desconocimiento, no te librará de una denuncia por la infracción a alguna de sus ordenanzas y en estos casos, los vecinos, ante cualquier sospecha de que el local que tenían abajo, sin apenas valor, ahora puede valer más que su vivienda, levantará todas las sospechas y suspicacias en el momento en el que muevas el primer ladrillo.